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Analysieren Sie Ihre eigene Immobilie →549.000 €
85 m²· Gewichtet: 6459 €/m² (85 m²)
Preis pro m²
6459 €/m²
Gesamtinvestition
605.699 €
Preis / m²
6459 €
/m²
Marktabweichung
+12%
Über Marktangebotspreisen
Gesamtinvestition
605.699 €
+ Steuern & Gebühren
Marktqualität
Marktzyklus
Expansion
Investitionsrisiko
mittel
12-Monats-Prognose
+0%→ €5.778,069/m²
Typischer Rabatt
-0.1%
12-Monats-Preisänderung
+0.1%
Internationales Interesse
El inmueble se ofrece a €6.459/m², un 12% por encima de la mediana de oferta del barrio (€5.775/m²) y un 21% sobre el precio medio de transacción notarial, lo que indica un margen de negociación relevante. Vila de Gràcia es un barrio consolidado y con alta demanda internacional, en fase de expansión, aunque el precio histórico ha subido un 74% desde 2015 y se encuentra cerca de máximos. Se recomienda postura de negociación activa con oferta inicial de €513.000 antes de comprometerse definitivamente.
El precio solicitado de €6.459/m² supera en un 12% la mediana de oferta del barrio (€5.775/m²) y en un 21% el precio mediano de transacción notarial (€5.775/m²), situándose claramente por encima del mercado real. El descuento típico entre oferta y cierre en esta zona es mínimo (0,1%), lo que indica escaso ajuste espontáneo por parte del vendedor. Los factores que podrían justificar parcialmente la prima son el buen estado del inmueble y la presencia de ascensor, aunque la primera planta y la antigüedad de 1964 limitan el argumento de precio.
El precio de €6.459/m² supera en un 12% la mediana de oferta vigente en Vila de Gràcia (€5.775/m²), lo que justifica por sí solo una rebaja del 6,5% hasta €513.000.
El precio de transacción estimado según datos notariales se sitúa en €5.775/m², un 21% por debajo del precio pedido, reforzando la validez de una oferta inicial de €513.000.
La ubicación en primera planta reduce el atractivo frente a pisos en plantas superiores y justifica un descuento adicional dentro del margen global del 6,5% solicitado.
La antigüedad del edificio (1964, 62 años) conlleva riesgos estructurales y de mantenimiento documentados, lo que añade presión negociadora y respalda la oferta de €513.000.
Si el vendedor es no residente fiscal en España, la legislación española transfiere al comprador la obligación de pagar la Plusvalía Municipal (IIVTNU). El importe exacto depende del valor catastral y del número de años de titularidad del vendedor, pero se estima habitualmente entre el 1 y el 2 % del precio de compra.
Solicita confirmación del estatus de residencia fiscal del vendedor antes de firmar. Tu abogado o gestor debe verificarlo y, si procede, calcular la deuda exacta y retener el importe correspondiente del precio de compra.
€5.490–€10.980 estimado (1–2 % del precio de compra)
Los edificios de más de 45 años están sujetos a la Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE) obligatoria. Un ITE desfavorable puede dificultar la financiación hipotecaria y generar derramas obligatorias para los propietarios.
Solicita al vendedor o al administrador de fincas el certificado ITE/IEE vigente. Comprueba si hay deficiencias pendientes de subsanar.
Certificado ITE: €300–800. Obras obligatorias potenciales: €3.000–15.000.
Un edificio de 62 años presenta alta probabilidad de instalaciones eléctricas, de fontanería y de saneamiento que no cumplen la normativa actual, lo que puede requerir una reforma integral de los suministros.
Solicitar al vendedor los boletines de instalaciones eléctrica y de fontanería en vigor; encargar inspección técnica independiente antes de firmar arras.
€8.000–€25.000 según alcance de la reforma
Barcelona ha suspendido la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico (HUT) desde 2014 y el Ayuntamiento aplica restricciones específicas en Gràcia; el inmueble puede carecer de licencia vigente o ser inelegible para obtenerla.
Verificar en el Ayuntamiento de Barcelona si existe licencia HUT activa vinculada al inmueble y consultar el plan de usos del distrito antes de asumir rentabilidad turística.
Como propietario no residente en España, deberás declarar y pagar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) anualmente. Para uso propio sin arrendar, la base imponible es el 1,1 % del valor catastral al tipo del 19 %. Estimación aproximada: €574/año.
Consulta con un asesor fiscal español antes de la compra. Necesitarás un NIE y un representante fiscal domiciliado en España.
~€574/año
Si el vendedor es no residente fiscal en España, como comprador estás obligado a retener el 3 % del precio de compra (€16.470) e ingresarlo en Hacienda en los 30 días siguientes a la firma. Este importe se imputa a la posible ganancia patrimonial del vendedor.
Verifica la residencia fiscal del vendedor. Tu gestoría o abogado presentará el Modelo 211 ante la Hacienda autonómica correspondiente.
€16.470 (retención, sin coste neto adicional para el comprador)
El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio por ley para cualquier compraventa de inmueble en España. El vendedor debe entregarlo antes de la firma. Los inmuebles con calificación E, F o G pueden estar sujetos a reformas obligatorias de alto coste según la Directiva Europea 2023/1791.
Solicita el CEE vigente antes de firmar cualquier contrato. Verifica la calificación y la fecha de caducidad (10 años). Para calificaciones E a G, consulta las posibles obligaciones de rehabilitación.
Como nuevo propietario, heredas automáticamente todas las deudas del vendedor con la comunidad de propietarios: cuotas ordinarias y derramas extraordinarias de los últimos 3 años.
Exige al vendedor, antes de firmar las arras, el certificado del secretario de la comunidad acreditando que está al corriente de todos los pagos. Es un documento imprescindible.
Las deudas pendientes pueden ascender a varios miles de euros.
LAUFENDE KOSTEN (JAHRESSCHÄTZUNG)
IRNR — Einkommensteuer für Nichtansässige
Basierend auf 1,1 % des geschätzten Katasterwertes × 19 % Steuersatz für Nichtansässige
Informationen für Nicht-Residenten
3% Quellensteuer (nicht ansässiger Verkäufer)
Beim Notar vom Verkäufer einbehalten · keine zusätzlichen Kosten für den Käufer
Basierend auf Marktanalyse und identifizierten Risikofaktoren
513.000 €
7% unter dem Angebotspreis
⚠️ Diese Analyse dient nur zur Orientierung und stellt keine Steuerberatung dar.